実物不動産投資家の6割はサラリーマン！副業時代の投資事情「成功率は13％」

人生100年時代を念頭とした政府のスローガン「貯蓄から投資へ」のもと、投資を始める人が増えています。

なかでも、給与アップの見通しが立たずインフレに嘆く一般サラリーマンは投資を副業に選んでいるようです。

今回、予備調査として20,000人にアンケートを実施した中から、実物不動産に投資しているサラリーマン288人に、投資が成功しているかどうかや、どのような物件を運用しているかなどを詳しく聞き、リアルな実態に迫りました。

※「サラリーマン」は「会社員」を指します。

不動産に投資する職業はサラリーマンが最多！世帯収入500〜800万円未満に人気

サラリーマンが不動産投資をしているというのは特殊な例のように聞こえますが、実際はどうなのでしょうか。

実際に不動産投資をしている人の中にどのくらいの数のサラリーマン大家さんがいるのかなどの実態を、国土交通省調べ「個人投資家への不動産投資に関するアンケート調査結果について」（令和元年）から探っていきましょう。

不動産投資をしている人の4割はサラリーマン

国土交通省のデータから、不動産投資をしている約4割がサラリーマンであることが分かります。

次に世帯年収から、不動産投資経験の「あり・なし」を確認してみましょう。年収データのボリュームゾーンを確認すると、不動産経験の「あり・なし」ともに「500～800万円未満」が一番多く22.9％です。

不動産投資経験が「ある」と答えた世帯で2番目に多い世帯収入は「1,000～1,500万円未満」で16.8％。3番目に多い年収は「300～500万円未満」で15.6％です。

不動産投資は年収が高い人がするものと考えている人は少なくありませんが、「年収500万円未満」の世帯で不動産投資をしている割合は24.5％と、不動産投資を行っている4人に1人弱が年収500万円未満であることがわかります。

実物やREITなど不動産投資の種類をおさらい

まず知っておきたいのは、不動産投資とはどのようなものなのかということです。不動産投資は大きく分けると「実物不動産投資」「REIT（リート）」の2タイプがあります。

それぞれがどのような投資なのか特徴を見ていきましょう。

■実物不動産投資とREITの特徴

種類	実物不動産投資	REIT
特徴	実物の不動産を購入する投資であり、物件が手に入る。おもにマンションやアパートなどの住居向けの不動産が対象になる	投資者から集めた資金で不動産への投資を行い運用の成果を得る投資方法の一つ。多様な物件に投資が可能になる
メリット	・実際に不動産がある ・思うような方法で運用（賃貸）可能	・少額から投資が可能 ・分散投資も可能 ・管理が不要 ・流動性・換金性が高い
デメリット	・高額な資金が必要 ・現金化までに時間がかかる ・流動性・換金性が低い ・自分で管理しなければならない	・好きな物件に投資することは難しい ・物件の管理や運用はREIT・投資信託の専門家が行うため、口出しできない

実物不動産は、規模により特徴が異なってきます。マンションやアパートの1室から、マンションを何棟も保有する大規模投資まで、目的や資金によりさまざまな投資対象があります。

■実物不動産投資のおもな種類

種類	特徴
1室	初心者でも始めやすく、賃貸管理会社に委託するため手間がかからない
一棟	購入資金が高額になるが、利益は大きくなる。メンテナンスに手間がかかる
一戸建て	市場に出る数が少ない。定期的な修繕やリフォームが必要になるためコストがかかる
土地など	購入後の選択肢が多く、競合が少ないため購入しやすい。ただ、選択肢が広い分、初心者には不向き

調査から判明！ 実物不動産投資家の6割がサラリーマン

ここまでの国土交通省のデータを受け、最新のサラリーマンの不動産投資状況を検証するために、まずサラリーマン以外の職種も含めた20,000人に対して調査を行いました。

その結果、REITを除いた実物不動産投資に投資をしたことがあるのは20,000人中434人で、2.17％という結果でした。

※％は小数点第3位で四捨五入

実物不動産投資はまだまだなじみの薄い投資といえますが、この434人（2.17％）の実物不動産投資家のうち、実に約6割（265人）を、サラリーマン（一般）が占めていたことが判明しました。役員クラスのサラリーマンを加えると約75%（327人）です。

この調査について詳しく見ていきましょう。

「貯蓄から投資へ」の実情は？ 投資経験者は3割、投資先は投資信託が人気

国民の資産を「貯蓄から投資へ」シフトさせる動きは、「新しい資本主義」を掲げる政府の経済政策の柱の1つです。アンケートではどうなっているでしょうか。

投資経験が「ある」と答えた人は32.02%、全体で6,403人でした。一方、検討していない人は9,742人で48.70%となります。

実物不動産への投資経験者の6割がサラリーマン

アンケートの結果によると、実物不動産へ投資した人の割合で、もっとも多い職業はサラリーマン（一般）の61.06%でダントツです。

2番目に多いのは、役員をしているサラリーマンで14.29％でした。不動産投資と聞くと、医師や弁護士などいわゆる年収が高そうな職業の人のものだとイメージしがちですが、データ上は3.23％にとどまる結果となりました。

先述の国土交通省の調査と見比べても、不動産投資をしている職業はサラリーマンが大半だったことがわかりました。

サラリーマン288人に調査！成功？失敗？不動産投資のリアル

ここからは、一般・役員を含めたサラリーマン327人のうち、より詳しい調査で有効回答を得られた288人の投資傾向を詳しく見ていきます。

288人中4割が実物不動産で成功を実感！ 失敗しないカギは物件の探し方にあり

不動産投資に「成功パターンといえるものがあるのか」を知るために、投資経験者にどんな物件を運用しているかのアンケートを実施しました。その結果、投資が「成功している」と回答した人が運用している物件は、新築マンション（1室）が最も多いことがわかりました。

実物不動産投資で成功と感じる層は4割！ 全体のほぼ90%は失敗しない

実物不動産投資についての実感を見てみましょう。「成功している」44.44%、「良くも悪くもない」46.18%、「失敗した」9.38%と、成功と感じている人が4割以上、失敗と感じる人が1割に満たない結果となりました。

では、実物不動産投資で成功をつかむ秘けつは何なのか、運用する種類や運用歴、物件の探し方から読み解いていきましょう。

成功率は新築マンション1棟が最高！ 運用数人気1位の新築マンション1室の成功率は4割半ば

下のグラフは、「成功した」と回答した人が運用している物件を複数回答で聞いたものと、全体に占める割合を表したものです。

※複数回答

運用物件の回答数順に見ていくと、「新築マンション（1室）」が40、次いで「中古マンション（1室）」32、「中古マンション（2室以上）」27となり、マンションの部屋を運用している人が多いことがわかります。

運用物件の「成功率」で見ると、1位「新築マンション（1棟）」82.61%、2位「新築一戸建て」80%、3位「新築アパート（1室）」「中古アパート（1室）が同率の76.92%という結果に。

もちろん、立地や家賃など成功の要因はほかにも複数ありますが、新築マンションを一棟運用することは成功率を上げるためのカギのようです。中古アパート（1室）も、入居率が安定すれば管理も楽だといえることから、一定の成功を得られるようです。

運用している人が多かった新築マンション（1室）は、成功率で見ると45.45%という結果に。当たり外れがあるようです。

7年以上9年未満の運用歴ベテランの方が成功率が高め

次に、「成功した」と回答した128人の運用歴を聞いた結果と、全体に占める割合を示したのが以下のグラフです。

成功したと回答した人の運用歴は「9年以上」が50人で最多。次いで「3年以上〜5年未満」が24人で、それ以外は11～16名の範囲に収まっています。

成功したと回答した人の割合が多かったのは「7年以上9年未満」で61.54%と最も高く、「3年以上〜5年未満」が54.55%、「9年以上」が52.08%となりました。3年未満の運用歴の人と比べると、継続して運用している人の方が比較的成功していると感じているようです。

成功かどうかを判断するために一定の期間、運用する必要があるのかもしれません。

実物不動産投資で成功したいなら専門サイトで探すべし！ 不動産業者は良くも悪くも成功率はほぼ五分五分

次に、「成功した」と回答した人が、どんな物件選びをしていたかと、全体に占める割合のグラフを見てみましょう。

※複数回答

物件の探し方で最も多かったのは、63の回答があった「不動産業者に直接相談した」でした。高額かつ安定性が求められる不動産投資において、専門業者に相談する人が多いのは当然といえます。

しかし、成功率では48.84%とそれほど高くはありませんでした。成功する物件に出会える確率はほぼ半々と思った方がよいでしょう。

成功率が60.61%となったのは「不動産投資専門サイトで探した」人たちです。多くの専門サイトがある分、リサーチには苦労するでしょうが、当たりの確率は最も高くなっています。また、自身のリサーチ力を信じた「自分で直接探した」人も成功率52.69%と悪くない結果といえるでしょう。

より目利きに自信があれば、成功率が55.88%で2位となった「自分で競売情報などから探した」という方法をまねてみるのも手かもしれません。「広告で見つけた」も55%と高いですが、回答数が少ない点に留意しましょう。

反面、「知人に紹介してもらった」40.38%や「相続した」42.55%といった、受動的な選び方はあまり成功率が高くありませんでした。

不動産投資で失敗率が上がる要因は物件探しにあり？ 知人の紹介や相続での運用はなるべく避けるべき

投資には、成功もあればもちろん失敗もあります。今回の調査で「失敗した」と回答したのは、288人中27人で、約9.4％の人でした。

今回の調査で「失敗した」と回答したのは、288人中27人で、9.4%でした。

物件の探し方を見ると、「不動産業者に直接相談した」が回答数11と最も多いという結果が出ました。

失敗したと回答した人が物件をどう探していたかの割合では、「その他」を除くと、「知人に紹介してもらった」13.46%、「相続した」12.77%となりました。

回答数の少ない中ではあるものの、この2つは「成功した」人の物件選びでも成功率が低かったことから、積極性に欠けた探し方では実物不動産投資での成功は期待が持てないのが現状のようです。相続についてはどうしようもない側面があるため、専門家に相談するなどリスクケアを行った方がよいでしょう。

成功・失敗の理由は？ 不動産投資家たちのリアルなボイス！

今回、実物不動産投資の調査をした288人のほか、事前回答いただいた方も合わせ、全327人のサラリーマンが語る「成功・失敗・まあまあ」のリアルボイスをピックアップし紹介します！

成功のためには地道な調査を怠らず資金割合やリターンの知見も備えるべし

「成功している」と回答した方の声を見ると、自分で勉強・調査を行ったり、立地条件や管理会社選びがうまくいったりという努力の姿勢が印象的でした。

また、「中古アパートは実質利回りも10%くらいで、相続案件なので成功。 新築戸建ても表面利回り8%くらいあるので成功だと思う」など、ポートフォリオをしっかりと把握している方もいました。

成功・失敗を見極めるには期間が必要！ 住居者対応が重荷になるケースも

「良くもないが悪くもない」という回答で多く見られたのが、「まだわからない」「判断できない」といった声です。

購入時の資金繰りや入居率などの影響により、投資後すぐには結果が出ないという声もありました。「売却時の値段、空き室リスク、修繕費」というキーワードもあり、不動産投資ならではの難しさも印象的でした。

不勉強な投資家は失敗する！家賃交渉や税金・諸経費が足かせに

「失敗した」の回答の背景には、「失敗、知識・勉強不足」「よくわからず始めた」という準備不足が大きく影響しているようです。

その他、時事的な悪影響を受けてしまったという声も散見されました。「遠隔地」や「空き家」もあまり良くないキーワードなのかもしれません。

不動産投資経験者の実態から見る投資との向き合い方

不動産投資と上手に付き合うためには、メインとなる利益や利回り以外にも、どのように物件を探すのか、資金をどうやって調達するのかも重要なポイントになります。

その他、特定の地域に絞ったり、投資する前に最低利回りを設定しておくなど、自分なりにルールを決めながら自分自身が納得できる形で運用できるよう整えておくことが大切です。

そこで、不動産投資経験者が、どのような姿勢で不動産投資と向き合っているのかを詳しくひも解いてみました。

運用タイプはマンション区分所有がNo.1

まずは運用タイプです。マンションやアパートなどの集合住宅では、一棟だけでなく区分1室、2室以上などに分けて調査しました。

マンションとアパートの一棟で比較すると、資金面が抑えられるアパートで運用している人のほうが多く、一戸建てでは新築よりも中古で運用している人が多いことがわかります。

※複数回答

新築、中古を問わずマンションの区分所有に人気が集まっています。管理が委託できるため、比較的手軽に始められることが理由のようです。

不動産投資歴は9年以上のベテランが多数

この調査に参加したサラリーマンの不動産運用歴はさまざまですが、もっとも多いのは運用歴9年以上の人でした。

1年以上3年未満の場合は世界的なパンデミックが契機だと考えられます。

3年以上5年未満は、政府が掲げる「貯蓄から投資へ」を意識し始めて不動産に関心をもってスタートしているのではないでしょうか。

5年以上7年未満、7年以上9年未満の層では、2014年にNISAが開始したことや、2016年に定率法（※）が廃止となったことが影響していると考えられます。

※定率法とは減価償却の方法のこと。定率法で減価償却したほうが購入初年度に減価償却費をたくさん計上することができるメリットがあったのですが、廃止で定額法のみになってしまったため、初年度の利益率を下げることが難しくなりました。

物件の探し方は不動産業者への相談が最多

どのような物件を選ぶかによって、利益や利回りは左右されます。ある意味、物件選びが命であるといえます。そのため、探し方が重要になります。

※複数回答

不動産業者に直接相談した人がもっとも多い反面、自分で探した人も多く見受けられます。初心者なら専門家である不動産業者に相談するほうが安心感を得られるのではないでしょうか。

自己資金は300万円未満でローンは500万円以上！借入先は都市銀行が最多

不動産投資にかかる資金は自己資金とローンの利用で調達するのが一般的です。

※複数回答

データは複数回答ですが、自己資金でもっとも多いのが300万円未満で39.24％、次いで500万円以上が32.99％です。

マイホームの購入では自己資金が50万円以下や0円という人もいますが、不動産投資では、自己資金をしっかりと準備して挑んでいることがわかります。

また、ローンの利用額は500万円以上が42.71％と最多でした。

借入先としては、都市銀行が35.07％と最上位。続いて、地方銀行25％、ネット銀行・カード会社・事業者金融21.53％、自己資金のみ15.63％の順となりました。親や親族4.86％、知人1.74％と、人から借りるケースが最も低い結果となりました。

不動産投資のデメリットは税金対応！4割強が面倒と感じる

不動産を実際に運用して感じたデメリットに関するアンケート結果としては、税金の対応が面倒であること。次いで、空室により収入が不安定になることでした。

※複数回答

そもそも利益や利回りは、満室になったことを想定して算出された数値です。空室期間が長引いてしまうと利益率が落ちてしまうだけでなく、想定したキャッシュフローにも影響が出てしまいます。

その他、管理について思うことが多いようです。専門業者に依頼すれば費用がかかりますし、自分で対応すると手間がかかるだけでなく、解決に時間がかかることもありデメリットになります。

不動産投資は副業向き？ 宅地建物取引士の資格をもつFPに聞いたメリット・デメリット

低賃金・低金利時代だからこそ眠った貯蓄を活用！

今は貯金の金利が下がり続け、預けてもお金は増えない時代です。

また、最近ではインフレにより、お金を貯めていると相対的に価値が下がっていくことも見逃せません。国もNISAなどの制度の拡充や税を優遇し、投資を推進しています。余剰資金があるなら、眠った貯蓄は回すことを考えるのも一つの手です。

不動産実物投資だと実物があるため、資産価値が株やFXのようにゼロになることはありません。長期国債などへ投資する方法もありますが、不動産投資なら、いざとなれば自分で住んだり身内を住まわせることもできます。

ただし、これ以上のインフレが進んでしまうと、外国人による購入が進み価格が高騰する可能性もあるため、値動きを注視することも必要です。

不動産投資のメリットとデメリットとは？

不動産投資のメリット

入居者がいれば定期的な収入が見込めるインカムゲインとなり、高騰すればキャピタルゲインにもなります。つまり、可処分所得が増えることになります。

不動産を購入するときには団体信用生命保険に加入するのですが、この保険に加入していると、残りのローンを完済できます。いわば第2の生命保険ともいえ、資産を引き継がせることができるのもメリットです。

日本には土地信仰が根付いているため、土地を購入できるのであれば、経年劣化を気にせず用途も広く運用の幅が広がります。また、多少立地条件が悪い土地であっても、近隣に大学などがあって継続して入居者が見込めるなら定期的な収入になりますし、売りやすい物件であるといえます。

不動産投資のデメリット

説明会に出向くと、業者に無理に買わされる可能性もないわけではありません。

自身で管理する場合は、入居者のクレーム対応が常時必要となるためプライベートの時間を割かなければなりません。

また、人気の街などもてはやされる立地は流行りすたりがあることも注意しながら選ばなければなりません。

コスト面では、もともとの土地柄により、火災保険や地震保険が高くなっていることもあります。保険料が高い地域は延焼のリスクや地盤に問題がある、過去に地震が多く発生した地域であることが考えられます。

不動産の実物投資をすると、投資の利益にかかる税金の確定申告などの面倒な作業も発生します。

もしサラリーマンが不動産を購入・相続したら？

不動産投資に詳しくない状態では、専門家や知識のある人をまず頼るべきでしょう。

不動産会社を訪ねるときには、FPや税理士さんと一緒に行くのも手です。なぜなら、知識のある・ストッパーになる第三者のサポートがあったほうが、その場の雰囲気に流されずに済むからです。周辺の土地勘や知識も必要ですので、一人で訪問しないことが肝心です。

長期的な不労所得として考えるなら、購入額と収入の収支を年金のように考える方法もあります。今はインフレ時代のため、金利の変動がありそうなことを含めて、ローンについても考えておいてください。当初の利回りが良かったとしても、長いスパンで見ると、維持費がかかるため、損をする可能性も考えなければなりません。

なお、一棟の物件などは、マイホーム以上の価値がある資産だということを理解して運用することが大切です。

相続した場合は、親族間トラブルの有無、相続税・固定資産税などをきちんと把握することも重要です。
日本人は土地信仰があるので、あまり価値がないとされる上物は放置よりいっそ売却するのも手です。

家族がいるなら、相続のことも含め一緒に考えることが必要です。副業も可能な時代ですので、無理せず自分のライフプランを考えてください。

メリットが理解できたなら、低額の賃貸ワンルームなどから始めて、詳しい知り合いやなじみの業者を増やし、有効な投資先・方法を学んでおくとよいでしょう。

実際に学んだら立地や周辺の入居者ターゲットを理解し、長期的にコスパの良いであろう物件を運用していきます。また、修繕など大きなタイミングを把握することも忘れてはなりません。不利になりそうなら売却するなど、鋭敏な動きが必要なことも知っておきましょう。